Comprar casa en Portugal siendo extranjero: pasos, impuestos y documentos
Cualquier extranjero puede comprar una casa o un piso en Portugal, resida allí o no. Lo que sí necesitas es la documentación correcta, empezando por el NIF portugués.
1. Consigue el NIF
Sin número fiscal portugués no puedes pagar el IMT ni firmar la escritura. Solicítalo con GetNIF o lee NIF Portugal: cómo obtenerlo.
2. Cuenta bancaria e hipoteca
Una cuenta portuguesa facilita la señal, los impuestos y los gastos, y es necesaria para una hipoteca portuguesa (posible para no residentes, normalmente con menor financiación).
¿Aún buscas la vivienda adecuada? Para ayuda en la búsqueda y compra de una casa en Portugal, visita vastgoed.pt.
3. Comprobaciones
- Certificado del registro (certidão permanente): titular y cargas;
- ficha fiscal (caderneta predial);
- licencia de habitabilidad (licença de utilização);
- certificado energético;
- deudas de comunidad pendientes.
4. Contrato de promesa (CPCV)
Se suele firmar un contrato-promessa de compra e venda con una señal (sinal) del 10–30%. Si el comprador desiste, normalmente la pierde; si desiste el vendedor, suele devolverla por duplicado.
5. IMT e impuesto de sello
- IMT, progresivo: la primera franja está exenta para vivienda habitual (hasta 106.346 € en 2026); para segunda residencia, desde el 1% y hasta un tipo fijo del 6% o 7,5% en los importes más altos.
- Impuesto de sello: 0,8% del precio.
6. Escritura y registro
La compra se formaliza con la escritura ante notario, abogado o en una oficina Casa Pronta, en persona o con poder, y se inscribe en el registro.
Gastos anuales
- IMI (equivalente al IBI): entre el 0,3% y el 0,45% del valor fiscal en inmuebles urbanos, según el municipio.
- AIMI para patrimonios residenciales elevados.
- Comunidad, seguro y suministros; las rentas de alquiler tributan en Portugal.
¿Qué gastos hay además del precio?
| Concepto | Orientación |
|---|---|
| IMT | del 0% al 7,5% según precio y uso |
| Impuesto de sello | 0,8% del precio (más 0,6% sobre la hipoteca, si la hay) |
| Escritura y registro | de unos cientos a algo más de mil euros |
| Abogado | tarifa fija o porcentaje del precio |
| Banco y tasación (con hipoteca) | según la entidad |
Para una segunda residencia, calcula en torno a un 7–10% de gastos sobre el precio. Pide siempre un cálculo exacto antes de firmar.
¿Cuánto tarda la compra?
Entre la oferta aceptada y la escritura suelen pasar de seis a doce semanas, más si hay hipoteca. Tener el NIF antes del viaje de visitas te permite firmar el CPCV en cuanto encuentres la casa.
Errores habituales
- Pedir el NIF demasiado tarde.
- No contar con abogado propio: la inmobiliaria trabaja para el vendedor.
- Obras sin licencia (piscinas, ampliaciones), frecuentes en zonas rurales y en el Algarve.
- Olvidar los costes anuales: IMI, AIMI si aplica, comunidad y seguro.
- No recibir las notificaciones de Hacienda: activa las notificaciones electrónicas.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que vivir en Portugal para comprar?
No. Los no residentes pueden comprar; solo necesitas el NIF portugués.
¿Puedo comprar sin viajar?
Sí, un abogado puede firmar la escritura con un poder (normalmente notarial y apostillado).
¿Mi NIF español sirve para comprar en Portugal?
No, necesitas un NIF portugués.
¿Ya has encontrado casa? Consigue tu NIF con GetNIF.
Este artículo está disponible en: