Huis kopen in Portugal als buitenlander: stappen, belastingen en documenten

Als buitenlander mag je in Portugal zonder beperkingen een huis of appartement kopen, ook als je er niet woont. Wel heb je de juiste papieren nodig — te beginnen met een NIF.

1. Vraag een NIF aan

Zonder Portugees fiscaal nummer kun je geen overdrachtsbelasting betalen of de akte tekenen. Vraag je NIF aan via GetNIF of lees NIF-nummer Portugal aanvragen. Als eigenaar betaal je jaarlijks IMI, dus zorg dat je belastingpost ontvangt.

2. Bankrekening en hypotheek

Een Portugese rekening maakt aanbetaling, belastingen en vaste lasten eenvoudiger en is nodig voor een Portugese hypotheek. Ook niet-inwoners kunnen financiering krijgen, meestal met een lagere maximale lening.

Nog op zoek naar het juiste huis? Voor hulp bij het vinden en kopen van een woning in Portugal kun je terecht op vastgoed.pt.

3. Laat de woning controleren

• Kadastraal uittreksel (certidão permanente do registo predial) — eigenaar, hypotheken, beslagen;
• fiscale registratie (caderneta predial);
• bewoningsvergunning (licença de utilização);
• energielabel;
• openstaande VvE-bijdragen of schulden.

4. Voorlopig koopcontract (CPCV)

Meestal teken je eerst een contrato-promessa de compra e venda en betaal je een aanbetaling (sinal), vaak 10–30%. Zie je af van de koop, dan verlies je die meestal; trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij doorgaans het dubbele terug.

5. Overdrachtsbelasting (IMT) en zegelrecht

• IMT is progressief: voor een hoofdverblijf is de eerste schijf vrijgesteld (tot € 106.346 in 2026); voor een tweede woning of belegging begint het tarief bij 1% en loopt het bij hoge prijzen op tot een vast tarief van 6% of 7,5%.
• Zegelrecht (Imposto do Selo): 0,8% van de koopprijs.

6. Akte en inschrijving

De koop wordt afgerond met de akte (escritura) bij een notaris, advocaat of Casa Pronta-loket, zelf of via een volmacht, waarna de woning op jouw naam wordt ingeschreven.

Jaarlijkse kosten

• IMI (onroerendezaakbelasting): 0,3–0,45% van de fiscale waarde voor stedelijke woningen, afhankelijk van de gemeente.
• AIMI bij een hoge totale woningwaarde.
• VvE-kosten, verzekering en nutsvoorzieningen; huurinkomsten zijn in Portugal belast.

Hoeveel kosten komen er bovenop de koopprijs?

Reken naast de koopprijs grofweg op de volgende posten:

Een veelgebruikte vuistregel is dat je bij een tweede woning rekent op circa 7–10% bijkomende kosten bovenop de koopprijs. Vraag altijd een exacte berekening voordat je tekent.

Hoe lang duurt een aankoop?

Tussen een geaccepteerd bod en de overdracht zit doorgaans zes tot twaalf weken. Met een hypotheek duurt het vaak langer, omdat de bank de woning laat taxeren. Heb je je NIF al vóór je bezichtigingsreis geregeld, dan verlies je geen tijd op het moment dat je het juiste huis vindt.

Veelgemaakte fouten

• Te laat een NIF aanvragen. Zonder NIF kun je geen CPCV tekenen of aanbetaling doen, en in populaire regio's gaan goede woningen snel.
• Geen onafhankelijke advocaat. De makelaar werkt voor de verkoper; laat een eigen advocaat het juridisch onderzoek doen.
• Afwijkingen tussen bouwtekening en werkelijkheid. Aanbouwen, zwembaden of verbouwingen zonder vergunning zijn vooral op het platteland en in de Algarve geen uitzondering.
• Vergeten dat IMI en eventuele AIMI jaarlijkse kosten zijn.
• Belastingpost niet ontvangen. Zorg voor elektronische notificaties of een vertegenwoordiger, zodat je geen aanslagen of termijnen mist.

Veelgestelde vragen

Moet ik in Portugal wonen om een huis te kopen?

Nee. Niet-inwoners kunnen gewoon kopen; je hebt alleen een NIF nodig.

Kan ik kopen zonder zelf naar Portugal te gaan?

Ja, met een volmacht kan een advocaat de akte namens jou tekenen. De volmacht moet dan meestal notarieel en met apostille worden opgemaakt.

Wat is het verschil tussen de CPCV en de akte?

De CPCV is een voorlopig koopcontract met aanbetaling; pas met de akte (escritura) word je eigenaar.

Droomhuis gevonden? Regel nu je NIF via GetNIF.