Immobilie in Portugal kaufen als Ausländer: Ablauf, Steuern und Unterlagen

Ausländer dürfen in Portugal ohne Einschränkungen Häuser und Wohnungen kaufen – mit oder ohne Wohnsitz dort. Entscheidend sind die richtigen Unterlagen, allen voran die NIF.

1. NIF beantragen

Ohne portugiesische Steuernummer können Sie weder die Grunderwerbsteuer zahlen noch den Kaufvertrag unterschreiben. NIF mit GetNIF beantragen oder mehr lesen: NIF-Nummer Portugal. Als Eigentümer haben Sie laufende Steuerpflichten (IMI) – sorgen Sie dafür, dass Sie Steuerpost zuverlässig erhalten.

2. Bankkonto und Finanzierung

Ein portugiesisches Konto erleichtert Anzahlung, Steuern und Nebenkosten und ist für eine portugiesische Hypothek nötig. Auch Nicht-Residenten erhalten Finanzierungen, meist mit geringerer Beleihungsquote.

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3. Die Immobilie prüfen lassen

• Grundbuchauszug (certidão permanente do registo predial) – Eigentümer, Hypotheken, Lasten;
• Steuerregisterauszug (caderneta predial);
• Nutzungsgenehmigung (licença de utilização);
• Energieausweis;
• offene Hausgelder oder Schulden.

4. Vorvertrag (CPCV)

Üblich ist ein contrato-promessa de compra e venda mit einer Anzahlung (sinal), oft 10–30 %. Tritt der Käufer zurück, verliert er sie in der Regel; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er sie meist doppelt zurück.

5. Grunderwerbsteuer (IMT) und Stempelsteuer

• IMT ist progressiv: Für den Hauptwohnsitz ist die erste Stufe steuerfrei (bis 106.346 € im Jahr 2026); für Zweitwohnungen und Anlageobjekte beginnt sie bei 1 % und erreicht bei hohen Kaufpreisen pauschal 6 % bzw. 7,5 %.
• Stempelsteuer (Imposto do Selo): 0,8 % des Kaufpreises.

Die Stufen werden jährlich angepasst – lassen Sie sich den genauen Betrag berechnen.

6. Kaufvertrag und Grundbucheintrag

Der Kauf wird mit der escritura beim Notar, Anwalt oder im Casa Pronta-Büro abgeschlossen – persönlich oder per Vollmacht. Anschließend wird die Immobilie auf Sie im Grundbuch eingetragen.

Laufende Kosten

• IMI (Grundsteuer): bei städtischen Immobilien 0,3–0,45 % des Steuerwerts, je nach Gemeinde.
• AIMI bei hochwertigem Wohnimmobilienbesitz.
• Hausgeld, Versicherung, Strom und Wasser; Mieteinnahmen sind in Portugal zu versteuern.

Welche Nebenkosten fallen an?

Als Faustregel sollten Sie bei einer Zweitimmobilie mit etwa 7–10 % Nebenkosten rechnen. Lassen Sie sich vor der Unterschrift eine genaue Berechnung geben.

Wie lange dauert der Kauf?

Zwischen angenommenem Angebot und Beurkundung liegen meist sechs bis zwölf Wochen, mit Finanzierung oft mehr. Wer die NIF schon vor der Besichtigungsreise hat, kann beim passenden Objekt sofort den Vorvertrag unterschreiben.

Typische Fehler

• NIF zu spät beantragt – ohne NIF kein Vorvertrag und keine Anzahlung.
• Kein unabhängiger Anwalt – der Makler vertritt den Verkäufer.
• Nicht genehmigte Anbauten – Pools, Anbauten oder Umbauten ohne Genehmigung sind besonders im ländlichen Raum und an der Algarve keine Seltenheit.
• Laufende Kosten unterschätzt – IMI, ggf. AIMI, Hausgeld und Versicherung.
• Steuerpost verpasst – aktivieren Sie elektronische Benachrichtigungen oder behalten Sie einen Vertreter.

Häufige Fragen

Muss ich in Portugal wohnen, um eine Immobilie zu kaufen?

Nein. Auch Nicht-Residenten können kaufen; nötig ist nur die NIF.

Kann ich kaufen, ohne nach Portugal zu reisen?

Ja. Mit einer (meist notariell beglaubigten und apostillierten) Vollmacht kann ein Anwalt die Urkunde für Sie unterzeichnen.

Was ist der Unterschied zwischen CPCV und Escritura?

Der CPCV ist der Vorvertrag mit Anzahlung; Eigentümer werden Sie erst mit der notariellen Escritura.

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