Acheter une maison au Portugal quand on est étranger : étapes, impôts et documents
Aucune restriction n'empêche un étranger d'acheter une maison ou un appartement au Portugal, résident ou non. Il faut en revanche les bons documents, à commencer par le NIF.
1. Obtenir un NIF
Sans numéro fiscal portugais, impossible de payer l'IMT ou de signer l'acte. Demandez votre NIF avec GetNIF ou lisez NIF Portugal : comment l'obtenir.
2. Compte bancaire et financement
Un compte portugais facilite l'acompte, les impôts et les charges, et il est indispensable pour un prêt immobilier portugais (accessible aux non-résidents, en général avec un apport plus élevé).
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3. Vérifications préalables
- Certificat du registre foncier (certidão permanente) — propriétaire, hypothèques ;
- fiche fiscale (caderneta predial) ;
- licence d'habitation (licença de utilização) ;
- certificat énergétique ;
- charges de copropriété impayées.
4. Le compromis (CPCV)
La vente commence souvent par un contrato-promessa de compra e venda, avec un acompte (sinal) de 10 à 30 %. Si l'acheteur renonce, il le perd en général ; si le vendeur renonce, il le rembourse en principe au double.
5. IMT et droit de timbre
- IMT (droits de mutation), progressif : exonération de la première tranche pour une résidence principale (jusqu'à 106 346 € en 2026) ; pour une résidence secondaire, taux à partir de 1 % et jusqu'à 6 % ou 7,5 % forfaitaires pour les biens les plus chers.
- Droit de timbre (Imposto do Selo) : 0,8 % du prix.
6. L'acte de vente
La vente est conclue par l'escritura devant notaire, avocat ou au guichet Casa Pronta, en personne ou par procuration, puis enregistrée au registre foncier.
Coûts annuels
- IMI (taxe foncière) : de 0,3 % à 0,45 % de la valeur fiscale pour les biens urbains, selon la commune.
- AIMI pour les patrimoines résidentiels élevés.
- Charges, assurance et abonnements ; les loyers perçus sont imposables au Portugal.
Quels frais prévoir en plus du prix ?
| Poste | Ordre de grandeur |
|---|---|
| IMT (droits de mutation) | de 0 % à 7,5 % selon le prix et l'usage |
| Droit de timbre (Imposto do Selo) | 0,8 % du prix (plus 0,6 % du montant d'un éventuel prêt) |
| Acte et enregistrement | de quelques centaines à un peu plus de mille euros |
| Avocat | forfait ou pourcentage du prix |
| Banque et expertise (en cas de prêt) | selon la banque |
Pour une résidence secondaire, comptez en général 7 à 10 % de frais en plus du prix. Demandez toujours un calcul précis avant de signer.
Combien de temps prend un achat ?
Comptez généralement six à douze semaines entre l'offre acceptée et l'acte, davantage avec un prêt. Obtenir votre NIF avant votre voyage de visites vous permet de signer le compromis dès que vous trouvez le bon bien.
Erreurs fréquentes
- Demander le NIF trop tard : sans NIF, pas de compromis ni d'acompte.
- Ne pas avoir son propre avocat : l'agent immobilier travaille pour le vendeur.
- Constructions non déclarées : piscines, extensions ou travaux sans autorisation, fréquents à la campagne et dans l'Algarve.
- Oublier les coûts annuels : IMI, éventuellement AIMI, charges et assurance.
- Ne pas recevoir le courrier fiscal : activez les notifications électroniques.
Questions fréquentes
Faut-il résider au Portugal pour acheter ?
Non, les non-résidents peuvent acheter librement ; il faut seulement un NIF.
Peut-on acheter sans se déplacer ?
Oui, un avocat peut signer l'acte pour vous grâce à une procuration (en général notariée et apostillée).
Quelle différence entre le CPCV et l'escritura ?
Le CPCV est l'équivalent du compromis de vente ; vous devenez propriétaire à la signature de l'escritura.
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